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万科销售增速放缓 郁亮:短期不会分拆物业上市

编辑 : 王远   发布时间: 2020-03-18 13:07:10   消息来源: sina 阅读数: 0 收藏数:
  原标题:万科销售增速放缓 郁亮:短期不会分拆物业上市   本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道   万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)年销售...

  原标题:万科销售增速放缓 郁亮:短期不会分拆物业上市

  本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

  万科企业股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)年销售额的同比增速首次降到“个位数”,规模对于这家龙头房企而言并非首要追求。

  最新公布的年报显示,万科销售增速已经“三连降”。2019年万科实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,而2016~2018年万科的销售金额分别同比增长39.5%、45.3%以及14.5%。

  针对业绩放缓的问题,万科集团总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上告诉《中国经营报》记者,“万科不是单纯比拼销售规模,而是围绕城市发展和客户需求去布局业务,我们内部除了重视开发业务的市场份额,更强调的是质量,我们通过重视提高回款率来改善优化现金流状况。”

  祝九胜进一步指出,此次新冠疫情整体上对公司的影响还是相当大的,它体现在销售、交付、现金流、开复工等方面,2~3月份的认购金额同比降低了510亿元,销售回款的大幅下降,将给未来1~2年产生远期的结算压力。

  增速放缓 加强现金流管控

  万科的业绩依然保持增长,不过增速已经明显放缓,毛利率也略有下滑。

  报告显示,2019年万科实现营业收入3678.9亿元,在全国商品房市场的份额约4%,实现净利润551.3亿元,同比增长11.9%;实现权益净利润 388.7亿元,同比增长15.1%;

  去年万科所销售的产品中,住宅占比86.4%,商办占比10.0%,其他配套占比3.6%,房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较 2018 年下降2.5个百分点。

  针对地产业务毛利率下降的问题,祝九胜指出,“毛利率下降是整个行业的趋势,但不等于ROE(净资产收益率)的下降,万科更关注对股东的回报,通过整合内部资源,从客户以及利益相关方,提升回报能力。”

  危机感驱动的万科多次强调“现金为王”的重要性。

  现金流很大程度上反映企业的抗风险能力。年报显示,2019年万科实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元;净负债率33.9%,继续处于行业低位。

  刚刚辞去首席运营官一职的万科董事张旭指出,万科依旧保持谨慎、量入为出的原则,手中有余粮,现金为王,才能抓住以后的机会,对于拿地的机会,为了确保企业稳定,万科每年都会有一个仓位。无论周期如何运转,万科评判的标准还是以项目的价值和价格是否匹配,是否是客户愿意买单的项目和产品。

  在土地储备方面,2019年万科获取新土地项目147个,权益规划建筑面积 2478.4万平方米,权益地价总额约1549.6亿元,新增项目平均地价为6252元/平方米。

  按建筑面积计算,2019年新增项目71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。

  2018年万科权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米,对比可以看出万科销售放缓的同时,仍保持不小的拿地力度。

  万科董秘朱旭指出,中长期来看,行业已步入存量竞争时代,市场从卖方市场转变为买方市场,对客户的竞争更加激烈,短期来看,新冠肺炎疫情进一步加大了不确定性。

  在传统开发业务遭遇增长极限的背景下,对于万科而言,打破规模增长瓶颈关键仍在于业务多元化。

  内部流动已常态化

  此次披露的多元化业务中,万科物业的表现颇为亮眼,报告期内,万科物业实现营业收入127亿元,同比增长 29.7%,累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%。

  去年12月,万科物业与戴德梁行签约成立合资公司,即万物戴德梁行资产服务有限公司,并透露这家新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域,主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。

  万科物业的城市管理模式已经拓展到珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区。期内新增项目的饱和收入54.06亿元,同比增加33.1%;其中,住宅物业服务新增饱和收入33.39亿元,非住宅物业服务新增饱和收入20.66亿元。

  针对万科物业上市的问题,万科董事会主席郁亮仍旧保持原有态度,他在业绩会上指出:“万科物业发展很快,但暂时没有上市计划,等万科物业成为城市服务商的时候,成长得更好再考虑准备上市。”

  值得注意的是,张旭在辞任首席运营官、执行副总裁的职务后,将被派往万科另一重要的多元化业务——物流板块。

  财报显示,万科以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过5年的业务布局,服务客户超过850家,客户涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域 。

  期内,万纬物流新获取项目21个,合计可租赁物业的建面约为191万平方米。截至报告期末,万纬物流已进驻44个城市,获取138个项目,可租赁物业的建面逾1086万平方米。

  继去年孙嘉被派往南方区域后,张旭也将奔赴“前线”作战。

  据郁亮透露,张旭是18年前万科在“海盗行动”中从中海地产引进的人才,先到武汉工作了10年,在8年前调到总部,兼顾海外业务发展的同时,孵化出了现在的物流业务,疫情之中物流迎来大发展,张旭主动举手发展物流业务,同时他也将继续负责牵头海外业务。

  除张旭外,董事王文金也不再兼任公司执行副总裁、财务负责人,取而代之的是韩慧华。公开资料显示,韩慧华于2008年加入万科,历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。在加入万科之前,曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

  郁亮解释称,合伙传承是万科由来已久的文化,王文金作为万科27年老兵,在财务负责人的岗位工作多年,作为万科资深合伙人有全面和丰富的业务经验和管理经验,现在把重要的专业岗位交棒给年轻人,他将继续从事综合度更强、复杂度更高的管理角色,王文金会继续牵头集团总部管理中心的工作。

  在去年的“大江大海”计划支持下,万科的用人传统更多地体现在帮助合伙人更快速和复合式成长,内部流动在万科已经逐步常态化。

  (编辑:赵毅 校对:张国刚)

责任编辑:陈悠然 SF104

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